Kat Karşılığı (arsa payı) inşaat sözleşmesi
Günümüzde artan nüfusla birlikte işyeri ve konut ihtiyacının sürekli artış göstermesi gibi ekonomik ve sosyal ihtiyaçların bir sonucu olarak, hukuk uygulamasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi adı verilen bir sözleşme tipi meydana gelmiştir. Bu sözleşmede amaç, arsa sahibine, yüklenicinin kendisinden edineceği belli arsa paylarına karşılık bir bütünlük arz eden binayı ve dolayısıyla bağımsız bölümlerini (işyeri, daire) yapıp teslim etmesidir. Günlük hayatta bu kadar yaygın bir sözleşme olması uyuşmazlıkların ve davaların çokluğunu da beraberinde getirmektedir.
Sözleşme yapılırken yüklenici ile arsa sahibi bazı hususları netleştirmelidir. Sözleşmede, yapılacak inşaatın kalitesi, kullanılacak malzeme, ortak yerler ve arsa sahibine ait olacak dairelerin/işyerlerinin şekli gibi konular ayrıntılı biçimde belirtilmelidir. Bu konuda tavsiye edilen, teknik bilgiye sahip bir bilirkişiye danışarak inşaatın ve kullanılacak malzemelerin hazırlattırılmasıdır. Uygulamada gördüğümüz ise yalnızca inşaat birinci sınıf veya ikinci sınıf olacaktır gibi belirlemelerdir ki bunlar yetersiz kalmaktadır. Bu gibi ayrıntılara yer vermek, ileride taraflar arasında çıkması muhtemel anlaşmazlıkların önüne geçmeyi sağlayacaktır.
Aynı şekilde inşaat projesinin hazırlanması, ruhsatın ve diğer gerekli izinlerin alınması, inşaat süresince vergilerin ve SGK primlerinin kim tarafından ödeneceği, olası bir iş kazası halinde arsa sahibinin sorumluluğa dahil olup olmayacağı gibi hususlar da sözleşmede yer almalıdır. Eğer aksi belirtilmemişse proje hazırlanması, ruhsat alınması gibi işlemler arsa sahibi tarafından yerine getirilecektir.
İnşaatın bitimi sonrası alınacak oturma izni, elektrik, su, doğalgaz ücretlerinin kim tarafından karşılanacağı da sözleşmede açıkça belirtilmelidir. Belirtilmemişse oturma ruhsatı, elektrik, su, doğalgaz abonman ücretleri her daire sahibi tarafından karşılanır. Arsa sahibine düşen daireler yönünden yüklenici bunların alınmasından sorumlu tutulamaz.
Taraflar üzerine düşen işleri yerine getirmezse ne olur?
Bu durumda diğer tarafın uyarısına maruz kalacaktır. Eğer yapılan uyarıya rağmen iş yerine getirilmiyorsa, üzerine düşeni yapmayan taraf temerrüde düşmüş olacaktır. Bu noktadan sonra hukukumuzun temerrüde düşen borçluya bağladığı sonuçlar meydana gelecektir. Bu sonuçlardan en önemlileri gerekli şartların varlığı halinde tazminat hakkı ve sözleşmeden dönme hakkıdır. Aynı durum inşaatın belirlenen süre içerisinde bitirilememesi halinde de geçerli olacaktır. Eğer geciktirmeyi haklı kılan bir durum var ise (doğal afet, hukuki imkansızlıklar vb.) sürenin uzatılması istenebilecektir. Ancak ekonomik kriz, yüklenicinin maddi durumunun bozulması gibi durumlar geciktirmeyi haklı kılan sebep olarak görülmez.
Sözleşmeyi tek taraflı olarak feshetmek mümkün müdür?
Kanunumuza göre arsa sahibi, inşaat bitmeden önce yapılmış olan kısmın bedelini ödemek ve yüklenicinin (varsa) zararlarını tazmin etmek şartıyla sözleşmeyi tek taraflı olarak sebep göstermeksizin feshedebilir. Bunun yanı sıra inşaat vaktinde tamamlanmamış, projeye uygun yapılmamış, kusurlu daire teslimi yapılmış, mevzuata aykırı inşaat yapılmış ise arsa sahibinin haklı nedenle feshi gündeme gelecektir.
Dava nerede açılacak?
Arsa sahibi ile yüklenici firma arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklarda Asliye Hukuk Mahkemesi görevli olacaktır. Eğer iki taraf da tacir ise davaya Ticaret Mahkemesi bakmalıdır. Yer olarak ise inşaatın bulunduğu yerdeki mahkeme yetkilidir. Dolayısıyla dava, inşaatın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılmalıdır.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin hazırlanmasında ve tarafların yükümlülükleri hususunda genel bir çerçeve çizmeye gayret ettim, daha ayrıntılı bilgi almak ve sorularınıza cevap bulmak için avukatınıza danışmakta yarar vardır.
Yeni yazılarda görüşmek üzere, güzel bir hafta geçirmeniz dileğiyle…
Stj. Av. Tuğba GERÇİN ÇIĞ
İletişim: tugbagee@outlook.com
